Zasada wstąpienia w najem bez formalności dotyczy tylko mieszkań (art. 691 Kodeksu cywilnego), a przy garażu decyduje prawo spadkowe.

Generalnie w razie śmierci jednej ze stron stosunku najmu prawa i obowiązki wynikające z umowy podlegają dziedziczeniu, zgodnie z art. 922 par. 1 k.c.

Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 691 k.c. w odniesieniu do najemcy lokalu mieszkalnego. W takim przypadku w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Żona nie wchodzi w stosunek najmu garażu po zmarłym mężu automatycznie. Do najmu garażu nie stosuje się przepisów o wstąpieniu w najem lokalu mieszkalnego z art. 691 k.c., gdyż prawa i obowiązki z umowy najmu garażu wchodzą do ogólnego spadku po zmarłym.

Sama śmierć męża lub fakt bycia żoną nie oznacza, że umowa przechodzi na małżonkę z mocy prawa. Po śmierci najemcy garażu prawa z umowy najmu zwykle wchodzą do spadku na podstawie art. 922 par. 1 k.c.

Prawa do kontynuowania umowy najmu przechodzą na spadkobierców na zasadach ogólnych dziedziczenia. Aby zarządca lub właściciel garażu uznał żonę za nowego najemcę lub pozwolił jej podpisać aneks, trzeba przedstawić prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia od notariusza.

Najważniejsze są zatem dwa dokumenty:

– prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wydawane w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 1025 par. 1 k.c.,

– zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, sporządzany przez notariusza.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego, kto dziedziczy, najprostsza bywa wizyta u notariusza. Zostaje sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, który po zarejestrowaniu wywołuje skutki podobne do sądowego stwierdzenia nabycia spadku.

Jeżeli jednak nie da się zebrać wszystkich zainteresowanych albo są wątpliwości co do testamentu, pozostaje wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku.

W sytuacji gdy spadek przypada kilku osobom, do chwili działu spadku istnieje wspólność majątku spadkowego. Spadkobiercy, którzy przyjmą spadek, odpowiadają za czynsz i opłaty bieżące od dnia śmierci najemcy.

Zarządca jednostki wynajmującej garaż słusznie oczekuje wskazanych wyżej dokumentów, bowiem dalsze opłacanie czynszu czy podatku od nieruchomości nie tworzy jeszcze pewnego tytułu prawnego wobec wynajmującego, czyli nie zastępuje wykazania następstwa prawnego po zmarłym.?